Boronkay Bencével, a Faedra Group alapítójával (a kép baloldalán), és Szoboszlay Mátéval, a cég fejlesztésekért felelős partnerével beszélgettünk egy rendhagyó hármas interjú keretében. Egyebek mellett szóba kerültek az aktuális trendek, a vidéki lokációkban rejlő potenciál, és Faedra 22 projekt sokakat érdeklő eladása is.
Melyek most az aktuális trendek, folyamatok, amelyek meghatározzák a logisztikai-ipari ingatlan piacot?
Szoboszlay Máté: A szektor kapcsán azt gondoljuk, hogy az ipari-logisztika lendülete továbbra is kitarthat, van miért optimistának lenni. Az elmúlt évben a teljes ipari/logisztikai ingatlan volumen országosan átlépte az 5 millió m2-t, és Budapest is mérföldkőhöz érkezett a 3.5 millió m2-nyi állományával. A bérlői vagy keresleti piac folyamatosan változik, ezt mi is érezzük, a mi feladatunk, hogy erre jól reagáljunk. Pozitív hír, hogy az üresedési ráta továbbra is egy számjegyű, azaz a piacra érkező igények egyrészt kielégíthetőek, másrészt egyelőre nem olyan mértékű a kínálat, hogy a verseny akár a kereskedelmi feltételek drasztikus – negatív irányú – változásához vezetne. Tény viszont, hogy a 2023 második félévében mért keresletcsökkenés az idei évre a bérleti díjak növekedésének gátja lehet. A túlfejlesztés kockázatokat rejthet magában, de egy biztos – és erre élő példánk is van – a lézerpontosan meghatározott lokációval és rugalmas műszaki tartalommal megvalósuló spekulatív projekteknek ma is létjogosultságuk van mind a bérleti, mind a befektetői piacon. A kereslet összetétele tekintetében mi jelenleg főként az ipari, azon belül az autó- és könnyűipari gyártással összefüggő igényeket látunk a piacon, ezen felül a gyógyszer és élelmiszeripar generál keresletet. Az e-kereskedelem szerepe csökkent, de ez a magas inflációs környezettel és a hazai fogyasztás visszaszorulásával magyarázható. A piacon hagyományosan erős harmadik feles logisztika szegmens is változó képet mutat, részükről az egyedi igények mellett egyrészt felértékelődött a rugalmasság – és ez ma már elvárás az ingatlan tulajdonosok felé –, másrészt a szektor továbbra is rendkívül költségérzékeny, ami meghatározza a lehetőségeket.
Boronkay Bence: Annyival egészíteném ki, hogy erősödő trend az egyedi igények beépíthetősége az ingatlan specifikus folyamatokba. Értem ezalatt akár az egyedi műszaki megoldások térnyerését, a fenntarthatósági szempontú gondolkodást, vagy akár az eszközfinanszírozás biztosítását. Ezt a fajta komplexitás mind a fejlesztői, mind a felhasználói oldalnak kezelnie kell tudni.
Mit gondoltok, van élet az M0 környékén kívül? Debrecen vagy Kecskemét esélyes komolyabb fejlesztésre?
Boronkay Bence: Lokációban abszolút diverzifikáltak az igények, Budapest központi szerepe megmaradt – ezen belül a reptéri régióban várunk jelentősebb fejlődést –, de a vidéki nagyvárosok, mint Debrecen, Győr, Kecskemét jelentősége folyamatosan nő. Képletesen összefoglalva egy lokációs T görbét látunk, a központja a főváros, de a tengelyek – többek között a folyamatban lévő és tervezett autóipari beruházásoknak köszönhetően – jelentős szeletet hasítanak ki. A várakozásaink szerint a vidéki, másodlagos állomány volumene jelentősen közelíteni fogja a fővárosi ingatlan állományt a következő időszakban, és olyan harmad-piacok jelennek majd meg, mint Pécs vagy Szeged.
A hírek szerint felértékelődött a Built-to-suit fejlesztések szerepe. Megerősítitek ezt?
Szoboszlay Máté: vizsgáltuk a kérdést és régiós összehasonlításban azt láttuk, hogy akár a cseh, akár a szlovák piacokon a Built-to-suit fejlesztések aránya jóval magasabb, mint Magyarország és kimondottan Budapest esetében, mivel itthon a BTS piac az elmúlt évtizedekben vidék- túlsúlyos képet mutatott. Ebben érezhető egy általános trendforduló, amely már Budapest esetében is markánsabb volument jelent. Példaként, akár a Tesco új disztribúciós központját, akár a reptér környékén megvalósuló BTS projekteket említhetjük. Vidéken pedig, ahogy említettük, markánsan jelen vannak a keresleti igények, melyekre a jövőben mi is kínálni fogunk alternatívákat.
Boronkay Bence: Erre reagálva a Faedra Group kiemelt célja, hogy megbízható partnerévé váljék azoknak a Magyarországban gondolkodó ipari és logisztikai felhasználóknak, akik új helyszínt vagy bővülési lehetőséget keresnek, vagy ilyen típusú beruházásokban gondolkodnak.
Korábbi sajtóközleményetekben azt írjátok, hogy az utolsó fejlesztésetek 100%-os bérbeadottsággal büszkélkedhet. Ez azt jelenti, hogy folytatódik a logisztikai szektor diadalmenete vagy Ti teljesítettetek átlagon felül?
Boronkay Bence: Igen, helytálló a 100%-os bérbeadottság a Faedra 22 esetében, melynek számos fejlesztési-koncepcionális oka van. Egyrészt a jól kiválasztott lokáció, a fejlett infrastruktúra, a meglévő közlekedési és tömegközlekedési alternatívák, valamint a kiemelkedő műszaki tartalom egyvelege. Ezen felül azok a partnerek, akik bennünket választottak, számíthattak a rugalmas megoldásainkban rejlő potenciálra. Ezúton is köszönjük nekik a bizalmat, igyekszünk azt minden esetben megszolgálni.
Szoboszlay Máté: A Faedra 22 esetében kiemelendő, hogy sikeresen alkalmazkodtunk a sztenderd raktárakhoz képest megjelenő bérlői egyedi igényekhez, szem előtt tartva a fenntarthatósági szempontú tervezést és az üzemeltetési költséghatékonyságot is. Az, hogy a legmodernebb, emelt szintű műszaki megoldások, mint a hőszivattyúk, energiatakarékos LED világítás vagy a tervezett napelem rendszer a projekt részeként megvalósul(t), meggyőzte a nemzetközi és hazai cégeket, hogy a versenyképességük erre támaszkodva tovább nőhet, operációs hatékonyság terén pedig további optimalizációs lehetőségekhez jutnak, ha bennünket választanak. Ez tényleg nem csak üres frázis, hiszen az elnyert BREEAM minősítés és az említett 100%-os bérbeadottság is maximálisan alátámasztja.
Jöjjön a kérdés, ami talán mindenkit a legjobban foglalkoztat: mik az exit részletei, hogy sikerült a projekt értékesítése?
Boronkay Bence: Ahogy az a sajtóban is megjelent, a projektet egy fél éves értékesítési és átvilágítási folyamatot követően, március végén sikeresen értékesítettük egy német hátterű intézményi befektető részére. Ez egy fontos mérföldkő az életünkben, de azt gondoljuk, hogy igaz ez a jelenleg illikvid hazai ipari-logiszitkai szegmensre is. A tranzakció részletei nem publikusak, de annyit elmondhatok, hogy prémium hozamszinten történt rácáfolva néhány elemző konzervatív piaci megközelítésére.
Az értékesítéshez gratulálunk! Hogyan tovább, mi áll a Faedra 2024-es fejlesztési terveiben?
Boronkay Bence: egy évtizeddel az ingatlanfejlesztési piacra lépést követően azt gondolom, a cégcsoport megérett és készen áll a nagyobb feladatokra. A befektető és finanszírozó partnereink vissza jelzései alapján azt gondoljuk, hogy markánsabb volumenben, több eszközosztályt átívelő fejlesztéseket fogunk tudni megvalósítani. Első sorban Magyarországon, de nem titkolt középtávú célunk a régiós jelenlét. Számomra kiemelten fontos, hogy – az újak mellett – ezt azokkal a partnerekkel közösen valósítsuk meg, akik végig kísértek ezen az úton. Hitelesség és transzparencia, ezekhez ragaszkodom.
Szoboszlay Máté: bár még csak egy negyedév telt el, de már most mondhatom, hogy mozgalmas évünk van. Egyrészt értékesítettük a Faedra 22 fejlesztésünket, másrészt több spekulatív fejlesztésünk van már előkészítés alatt, indulásra készen Budapesten, illetve opciók vidéken. És ez nem csak az ipari-logisztikai szegmenst jelenti, számos alternatívát vizsgálunk a különböző eszközosztályokban. Megújul az arculatunk, a csapat bővült és még fog is, illetve az infrastruktúránkat is folyamatosan fejlesztjük. Véleményem szerint a 2024-es év a Faedra 2.0-ás éráját is jelenti, ahol – a megőrzött értékek mellett – szintet tudunk lépni minden téren.
Forrás: Raktarkereso.info
